看房笔记:新华联国际

        新华联国际位于西三环外,翠微大厦北侧。项目开盘于2007年10月,建筑面积14.7万平米,容积率3.8。项目1~4层为商业,其余为商住公寓,其产权使用年限为50年,以办公立项。


 

 

        这个项目我经常开车路过,觉得平淡无奇,售价却高达3.1万元/平米(售楼员称包含2500元装修),因此我很盼望了解这个项目、发现他的价值所在。进入售楼处后,感觉可用门可罗雀来形容,空空的大堂,没有来访的客户。经过售楼员的讲解和一番考察,我觉得这个项目存在着鲜明的优劣势:

 

        劣势1、项目的定位不够准确。项目只有一座突兀直立的大楼,很难让人感觉到有小区和居住的氛围。前面提到过,该项目1~4层为商业,其上面公寓的定位皆为150平米以上,甚至300平米左右的大户型。我们再算一算总价,450万~900万。我感觉花500万元以上购房的业主会很在乎小区生活的品质,而难能接收这座犹如办公大楼的“豪宅”。如果开发商将项目定位为小户型公寓,即使单价偏高,总价也会让很多年轻白领接受。更何况楼下便利的购物和时尚的公寓大楼,年轻人会更乐意认同。

 

        劣势2、项目宣传存在问题。我想选择在这里置业的客户,应该很在乎临近三环、邻近地铁的便利交通,很在乎公主坟商圈便利的购物氛围,很在乎周边昆玉河、八一湖的优雅环境和景致,很在乎“西贵”的王者体验。而开发商的宣传并没有抓住这些重点,而是针对其“豪宅”的定位把项目放在很高的位置,而这样的宣传会让人看淡了对项目位置的选择,因此其位置的优越性并未彰显。

 

 

这是其主打的项目广告之一。项目并不紧邻长安街,又在三环外,这样的广告难以让人产生对该土地价值的思考。

 

        劣势3、案名,也是推广宣传的问题。“新华联国际”,听到这个名字绝大多数人的第一感觉会是个商业项目,如果再告之是公寓项目,也一定会让人猜想是个小户型白领公寓。“新华联国际”的案名很难和豪宅相契合。

 

        劣势4、项目户型差强人意。

 

 

        肯定有很多人期待着500~1000万的豪宅户型会是什么样子,不知看了以上的户型图会有什么感觉。虽然南北通透,但中间被大部分空间被公共部分占据,将北侧卧室和客厅割裂开。我见过的大部分设计都会将卫生间和餐厅放在边缘的位置,而该项目的大部分户型从客厅到北侧卧室要经过狭长的卫生间过道和餐厅。

 

        劣势5、售楼员的态度实在不敢恭维,也许卖这么贵房子的售楼员自觉得很牛吧,可这绝对是销售的大忌,不多说了,大家都当过消费者,谁会不明白这其中的道理?

 

        当然项目的亮点也是值得肯定的,项目将花园设计在商业楼的楼顶。买5层送花园、顶楼2层可以看到八一湖是这个项目有突出优势的卖点。但这么大体量的建筑,只想到5层送花园,那6楼、7层的房子谁买?如果开发商更灵活一点,将项目设计成“层层退台”,每层都有花园赠送,我想房子一定会更好卖的。

 

 

        总之,感觉这个项目还有一些细节之处有待斟酌,卖高价还要有更多有利的因素做为支撑。



文章来自: 本站原创
Tags: 地产 公寓
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评论: 2 | 查看次数: 4275
回复回复康敏 [ 主页 |  style=回复 | 2009-02-18 17:42:43 | 删除 ]
你也帮我看看吧,推荐几个楼盘
回复回复叶在飞 [ 主页 |  style=回复 | 2009-02-23 08:57:39 | 删除 ]
呵呵,没问题。告诉我的期望的区位和价格,我来帮你找找。
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